פסק-דין בתיק ע"א 8825/07

השופט א' רובינשטיין:

א.        ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט ד"ר בנימיני), בת"א 844/94 מיום 28.8.07.

רקע והליכים

ב.        תביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בעקבות אישור תכנית מתא/15 (להלן גםהתכנית הפוגעת) שנכנסה לתוקף ביום 9.7.90 (להלן המועד הקובע). התכנית הפוגעת אישרה את הרחבתו של כביש גהה (דרך מס' 4) והקמתו של מחלף תלת מפלסי (להלן גם מחלף בר אילן).

ג.        בעקבות התכנית הפוגעת יועדו להפקעה חלקים קטנים מחלקות 130 ו-131 (בגוש 6181) וכן רובה של חלקה 179 (בגוש 6178) (להלן החלקות הנפגעות). המשיבות 3-1 הן הבעלים של החלקות הנפגעות. המערערת היא הועדה המקומית, שבתחומה נמצאות שלוש החלקות.

ד.        החלקות מצויות ממערב לכביש גהה, בקטע שבין המחלפים בר אילן ואלוף שדה. על חלקות 130 ו-131 הקימו המשיבות 3-1 את פרויקט "גני ערמונים" שכלל 5 בנייני מגורים (בניינים 1, 2, 3, 5, 6); נכון למועד הקובע, טרם נבנה בניין 4 ונחשב כמגרש המיועד לבניה למגורים. הבניינים והמגרש - הם המקרקעין שנפגעו מכוח התכנית הפוגעת.

ה.        נאמר כבר כאן, כי בעקבות פסק הדין קמא, שייסקר להלן, בפנינו שתי מחלוקות. באשר לחלקות 130 ו-131, אשר עליהן נבנו הבניינים שערכם נפגע כתוצאה מבניית הכביש והמחלף, עיקר המחלוקת היא בשאלת תחולתו של סעיף 200 לחוק, המקנה פטור מתשלום פיצויים על פגיעה. באשר לחלקה 179, שכאמור רובה הופקע, המחלוקת היא בשאלה האם במסגרת הפיצוי בגין הפגיעה מכוח התכנית הפוגעת, יש להתחשב בפיצויים ששולמו בעבר בגין הפקעתה, כדי למנוע מצב נטען של "כפל פיצוי".

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

ו.        עיקר המחלוקת העובדתית בבית המשפט המחוזי נסבה על השאלה האם נגרמה "פגיעה" בשלוש החלקות שבנדון בעקבות התכנית הפוגעת, ומה היקפה. מטעם בית המשפט מונה (שלא בהסכמה) שמאי המקרקעין והמהנדס שאול רוזנברג, כדי שיחוה דעתו בשאלות אלה. בית המשפט סקר ארוכות את חוות דעתו של רוזנברג בפסק דינו; צוינו יסודיותה הרבה והיותה מאוזנת והוגנת. אל מול חוות דעת שהגישו הצדדים, מצא בית המשפט ליתן משקל מכריע לחוות דעתו של רוזנברג.

חלקות 131-130: חוות דעתו של השמאי והמהנדס רוזנברג והכרעת בית המשפט

ז.        על חלקות 131-130 הוקמו בנייני מגורים במסגרת פרויקט גני ערמונים. רוזנברג נתבקש לקבוע, אם הרחבת כביש גהה והקמת מחלף בר אילן צימצמו את המרחק שבין בנייני המגורים לבין הכביש והמחלף, ובכך פגעו בבנייני המגורים. לשם כך הבחין רוזנברג בין הדירות שנפגעו מהקמת המחלף והרחבת הכביש (להלן הדירות הרועשות) לבין אלה שלא נפגעו (להלן הדירות השקטות). באשר לדירות הרועשות מצא, כי נפגעו מן התכנית הן מבחינה אקוסטית הן מבחינה ויזואלית. באשר לדירות השקטות מצא, כי הפגיעה היתה זניחה. את אופי הפגיעה למד רוזנברג הן מסיוריו בדירות הרועשות, והן מהשוואת קצב השתנותם של מחירי הדירות הרועשות לקצב השתנותם של מחירי הדירות השקטות. הדירות שלגביהן בוצעה הבדיקה הן הדירות שנמכרו בפועל לאחר המועד הקובע, קרי לאחר כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. חושב ונמצא, כי ירידת הערךהכוללת בגין התכנית הפוגעת, למועד הקובע, היא בסך 1,826,000 ש"ח (886,000 דולר) (פסקה 25 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי).

ח.       בית המשפט נדרש לשאלת תחולתו בנדון של סעיף 197 לחוק המקנה למשיבות פיצויים בגין הפגיעה בחלקות הללו. על יסוד ממצאיו של רוזנברג נקבע, כי נתקיימה פגיעה ויזואלית ואקוסטית במקרקעין מכוח התכנית הפוגעת, וכי לא ניתן היה ללמוד עליה מן התכניות הקודמות; כלומר, כי מקורה של הפגיעה הוא התכנית הפוגעת, ועל כן יש מקום לפיצוי לפי סעיף 197.

ט.       פרט לקביעה העקרונית כי מתא/15 פגעה במקרקעין, נדרש בית המשפט לשאלת מידתה. הצדדים השיגו על שיטתו של רוזנברג, אולם בית המשפט מצא בה היגיון רב וסבר, כי היא משקפת את הפגיעה בפועל; עם זאת נתקבלו חלק מן הטענות באשר להנחותיו של רוזנברג, ובית המשפט הורה על תיקון השומה, על דרך הפחתה, בארבעה עניינים שמנה (פסקה 127 לפסק הדין). בהתאם לתיקון נקבע בפסק דין משלים (מיום 22.11.07), כי הפגיעה בגין חלקות 131 ו-130 הסתכם ב-1,357,000 ש"ח, למועד הקובע (9.7.90).

חלקה 179: חוות דעת רוזברג וההכרעה בבית המשפט קמא

י.        כאמור, עניינה של חלקה 179 שונה. רובה של חלקה זו הופקע ונבנה עליו קטע של כביש גהה. רוזנברג נדרש לשאלה כיצד פוגעתמתא/15 בחלקה זו בהשוואה לתכנית הקודמת. הבדיקה נעשתה באמצעות השוואת התכנית הפוגעת למצב הדברים שקדם לה, קרי לתכנית מתאר מקומית רג/340 (משנת 1979) (להלן גם התכנית הקודמת). לפי התכנית הקודמת יועד חלקה הצפוני של חלקה 179 ל"דרך", וחלקה הדרומי יועד ל"אזור מגורים מיוחד ולחלוקה מחדש"; לעומת זאת, לפי התכנית הפוגעת הופקע כלל החלקה וכן שונה יעודה ל"דרך". משמעות הדברים היא - ובכך העיקר לעניין שאלת הפגיעה בחלקה 179 - כי הפגיעה היא בחלק הדרומי של חלקה 179, בכך שייעודו שונה ל"דרך".

י"א.     יצוין, כי בחלק הדרומי נותר קטע קטן של 500 מ"ר (מתוך 6,090 מ"ר) שייעודו לא שונה ל"דרך", אך הואיל ומדובר ברצועה צרה וארוכה, נמצא שמבחינה מעשית שוויה כשווי "דרך". בסיכום הדברים, חושב ונמצא, כי סך הפגיעה בגין התכנית הפוגעת באשר לחלקה 179 הסתכם ב-1,092,000 ש"ח (530,000 דולר) נכון למועד הקובע.

י"ב.     ומכאן לקושי העיקרי בעניינה של חלקה 179. בגין הפקעתם של 96% מחלקה זו (להבדיל מן הפגיעה) שילמה מע"צ (שאינה צד להליך) בשנת 1995 פיצויים למשיבות 3-1, בסך 288,000 דולר ששוערכו מ-1979 (בצירוף הצמדה וריבית) ל-2,240,678 ש"ח. טענת המערערת היתה, כי יש לראות את הפיצויים ששולמו כמגלמים גם את כל הפגיעה בחלקה 179. טענה זו לא נתקבלה על-ידי בית המשפט קמא, כפי שיוסבר להלן. לחלופין נדונה טענתה כי יש להפחית מן הפיצוי את החלק ה"עודף" ששילמה מע"צ, קרי יתרת הסכום שמעבר לפיצויי ההפקעה שמע"צ היתה מחויבת בהם. לשון אחר, המערערת ביקשה "לאחד" את הפיצויים בגין ההפקעה ובגין הפגיעה, ו"לקזז" את הסכום העודף ששולם, שכן ההפקעה נגזרה מתכנית מתא/15 ונקבעה בה.

י"ג.     דרישותיה של המערערת נתבססו על פרופוזיציה שהציגה, לפיה מששולמו פיצויי ההפקעה על ידי מע"צ בשנת 1995, שולמו לפי יעודה של הקרקע ל"מגורים" (כלומר בערכה הגבוה) ולא לפי יעודה ל"דרך" (כלומר בערכה הנמוך). לפיכך, לשיטתה, הפגיעה כבר גולמה בפיצויי ההפקעה. בית המשפט נדרש להבחנה שבפסיקה בין "פיצויי הפקעה" לבין "פיצויי פגיעה" וליחס שביניהם; נקבע, כי התנהלותן של מע"צ והמערערת לקתה בפגמים, וכי השתיים נקטו ב"תרגיל" שמטרתו להקטין את היקף החבות. עם זאת נקבע, כי בפועל זכו המשיבות לפיצוי העולה על שווים של המקרקעין לאחר התכנית הפוגעת. צוין, כי לא ניתן הסבר מדוע שולם פיצוי גבוה מן הנדרש; אולם נקבע - וזה העיקר - כי פיצוי זה אינו עולה כדי שווים של המקרקעין ערב התכנית הפוגעת, ואף אינו קרוב לכך. עוד נקבע, כי לא הוכח באמצעות נתונים שמאיים שהפגיעה במקרקעין אכן גולמה בפיצויי ההפקעה. לפיכך נדחתה קונקרטית הטענה לגילום האמור, אף שבית המשפט היה נכון לדון בה במישור העקרוני. מכאן החיוב בסך הנזכר.